皆さんこんにちは。
大阪府堺市を拠点に、店舗内装工事やリフォームを手掛ける有限会社新原工務店です。
店舗の開業や移転を検討する際に、「初期費用を抑えられる居抜き物件と、自由にデザインできるスケルトン物件、自分の業態にはどちらが合っているのだろうか」
このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか？
実は、それぞれの物件の特徴や費用相場、退去時のルールなどの違いを正しく理解することで、予算内で理想のお店をスムーズにオープンすることが可能です。
この記事では、居抜き物件とスケルトン物件の具体的な違いから、それぞれのメリット・デメリット、内装工事の費用相場や後悔しないための注意点について分かりやすく解説します。
初めて店舗の出店や開業を控えているオーナー様はもちろん、物件選びで失敗したくないとお考えの方も、ぜひ参考にしてみてください。
■居抜きとスケルトンの違い
店舗の開業や出店において、物件探しは初期費用やオープンまでの期間を左右する重要な選択です。テナントの状況によって大きく二つのタイプに分かれており、それぞれに異なる特徴があります。
・居抜き物件
前のテナントが使っていた内装、厨房設備、空調、什器（テーブルなどの家具類）がそのまま残されている物件のことです。
例えば、元々カフェだった場所を再度カフェとして使う場合などが該当します。既存の設備を活かすことで内装工事にかかる時間や費用を大幅に削減し、低コストでスピーディーに開店できるメリットがあります。
ただし、備品の老朽化による不具合や故障、以前のお店のイメージが残りやすいデメリットもあるため、契約前の事前チェックが必要です。
・スケルトン物件
建物のコンクリートの柱や壁、天井など骨組みだけを残し、内装が何もない状態の物件を指します。
水回りの配置からレイアウトまで、全てをゼロから自由に設計できるため、理想の店舗デザインを実現しやすいのが特徴です。こだわりの強い飲食店や独自のコンセプトを持つ業態などに適しています。
一方で、一から工事を行うため内装工事費用が高額になりやすく、工期も長くなるため、余裕を持った資金と準備の時間が求められます。
・費用と自由度の比較
両者の決定的な違いは、費用と自由度のバランスです。初期費用を抑えたいなら居抜き物件が有利です。残された設備をそのまま使えれば工事費は最小限で済みます。
一方、自由度を優先するならスケルトン物件です。配管の位置から決められるため妥協のないお店作りが可能です。ご自身の業態に求められるこだわりと、準備できる資金状況を比較して、どちらの物件を選ぶか決めることが大切です。
■あなたに合う物件は？
店舗の開業にあたり、物件選びはビジネスの成功を左右する大切な決断です。ここでは、ご自身の目的や状況に合わせて、どちらの物件タイプを選ぶべきか判断するための基準をわかりやすく解説します。
・予算重視なら居抜き
手元の資金に限りがあり、できるだけ初期費用を抑えたい方には居抜き物件がおすすめです。
例えば、飲食店を開業する場合、スケルトン状態から厨房設備や空調、トイレなどをすべて一から揃えると高額な工事費用が発生するケースも珍しくありません。しかし、以前のテナントが残した造作や設備を再利用（譲渡など）できれば、これらのコストを大幅にカットできます。
また、内装の工事期間が短縮されるため、家賃の空回り（営業していない期間の家賃支払い）を防ぎ、早くオープンして売上を作りたい場合にも向いています。
・こだわるならスケルトン
お店のコンセプトや空間デザインに強い希望があり、理想のレイアウトを実現したい方にはスケルトン物件が適しています。
既存の壁や設備がないゼロの状態から設計できるため、動線（お客様やスタッフの動きやすさ）を重視した配置や、ブランドイメージに合わせた独自の内装を作り込むことが可能です。美容室や高級レストランなど、空間の雰囲気がサービスの価値に直結する業態でよく選ばれます。
初期費用や準備の時間はかかりますが、長期的な視点で他店との違いを明確にし、集客につなげたいオーナー様にとって大きなメリットとなります。
■スケルトン物件の内装工事費用
店舗をゼロから作り上げる際、最も気になるのがお金の問題です。ここでは、必要な費用の目安と、計画通りに進めるためのポイントをお伝えします。
・坪単価の目安と相場
何もない状態から作り上げる場合、お店の広さを表す「坪（約3.3平方メートル）」あたりの単価で計算されます。
業態によって異なりますが、飲食店の場合、厨房設備や水回りの配管工事が必要になるため、坪単価の平均は30万円から50万円程度が目安です。水やガスを多く使うお店ほど高額になる傾向があります。
・思わぬ追加コストに注意
計画段階で見落としがちなのが、後から発生する追加費用です。例えば、建物の電気容量が足りずに追加の配線工事が必要になったり、エアコンの室外機を置く場所がなく屋上まで配管を延ばすケースなどです。
特にスケルトン状態では、インフラ（電気・ガス・水道などの設備）を引き直す工事費が予想以上にかかる可能性があるため、契約前の事前チェックが欠かせません。
・予算内に収めるコツ
限られた資金の中で理想のお店をオープンするためには、工事費をコントロールする工夫が求められます。例えば、天井のコンクリートをあえてそのまま見せるデザインにすれば、天井を作る材料費や手間を省けます。
また、設計から施工までを窓口一つで一括対応できる専門業者に依頼することで、中間マージン（業者間の仲介手数料）をカットし、コストを抑えつつスムーズに準備を進めることができます。
■工事のプロが教える注意点
店舗の出店では、家賃や立地だけでなく、建物の設備に潜むリスクを把握することが必要です。契約後に後悔しないためのポイントを解説します。
・水回り設備の現状確認
飲食店を開業する場合、厨房やトイレなどの水回りは最も重要です。居抜き物件で既存の配管を使うケースでは、水漏れや詰まりといった不具合がないか念入りな事前チェックが欠かせません。
もしオープン後に故障が発生すると、営業を休んで急な工事を行うことになり、予想外のコストと時間を失うリスクがあります。
・退去時のルールを確認
契約時に必ず確認すべきなのが、将来お店を退去する際のルール（原状回復の義務）です。
居抜き物件で内装を引き継いだ場合でも、退去時は「何もないコンクリートのスケルトン状態」に戻して解体するという条件になっているケースが多くあります。撤去のための高額な工事費用が発生する可能性があるため、条件は必ず確認しましょう。
・一括対応できる業者を選ぶ
内装デザインから実際の工事までをスムーズに進めるには、すべての工程を一つの窓口で任せられる施工業者を選ぶのが大きなメリットです。
設計と施工を別々の会社に依頼すると、連絡に時間がかかり、工期が延びたり工事費が割高になったりする可能性があります。一括対応できるプロの業者なら、物件選びの段階から的確なアドバイスをもらえます。
■まとめ
店舗の出店や開業において、居抜き物件とスケルトン物件のどちらを選ぶかは、今後のビジネスを左右する重要な決断です。初期費用を抑えてスピーディーにオープンしたい場合は既存の設備を活かせる「居抜き」が向いており、独自のコンセプトやこだわりの空間デザインを徹底的に追求したい場合は、ゼロから自由に設計できる「スケルトン」が適しています。
どちらを選ぶにしても、契約前の入念な事前チェックが欠かせません。水回り設備の状況や、将来退去する際の原状回復の条件をしっかり確認することで、思わぬ追加費用やトラブルのリスクを未然に防ぐことができます。
ご自身の予算や理想の店舗イメージと照らし合わせながら、物件探しの段階からトータルで相談できるプロの施工業者を見つけることが、失敗しないお店作りの第一歩となります。
■店舗の内装工事でお悩みなら「新原工務店」にご相談ください！
有限会社新原工務店は、大阪府堺市を拠点に関西エリアで地域密着型の事業を展開している会社です。30年以上にわたり地元で培ってきた確かな技術と豊富な施工実績を活かし、店舗やオフィス、病院から一般住宅まで、幅広い物件の建築工事一式に対応しています。
当社の強みは、ご相談から施工、完工までをすべて自社で一貫して行う「ワンストップ対応」です。スケルトン物件からのフルリノベーションや、居抜き物件の部分的な改装工事など、どのような状況でもスピーディーに対応いたします。「これもやってほしい」といった細かなご要望にも寄り添う、便利屋のような柔軟性と対応力が特長です。
機動力のある若手から経験豊富なベテランまで幅広いスタッフが在籍しており、お客様の想いを形にする「想像以上」のプランをご提案します。クロスや床の張り替え、照明のリニューアル、自動ドアの設置など、集客力や店舗運営の利便性を高めるための実用的なアイデアもお任せください。
また、「常にお客様ファースト」を掲げ、思いやりが伝わる丁寧なコミュニケーションを大切にしています。地域密着ならではのフットワークの軽さを生かし、完工後の入念なアフターサービスや、ちょっとしたメンテナンスのご相談にも迅速に駆けつけます。初めての店舗出店でも安心してお任せいただけます。
物件に関する疑問点や内装工事のお見積もり、現地調査は無料で承っております。「居抜きとスケルトン、うちの予算に合うのはどちら？」「既存の設備はそのまま使える？」など、気になる点は何でもお気軽にお問い合わせください。
あなたの想いに寄り添い、長くお客様に愛される魅力的なお店づくりを新原工務店が全力でお手伝いします。
当社のブログ「お役立ち情報」でも店舗運営のヒントや施工事例を発信しておりますので、ぜひご覧ください！
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